Στην μελέτη εξετάζεται η φορολογία ακινήτων στην Ελλάδα και οι επιπτώσεις της για τον κλάδο των κατασκευών και την ελληνική οικονομία. Εκτιμώνται, επίσης, οι οικονομικές και δημοσιονομικές επιδράσεις από την εφαρμογή συγκεκριμένων παρεμβάσεων στη φορολογία ακινήτων, όπως η μείωση του συντελεστή ΦΠΑ στις νέες κατοικίες και η κατάργηση του συμπληρωματικού φόρου ακινήτων. 

ΒΑΣΙΚΑ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΑ ΜΕΓΕΘΗ ΚΑΙ ΤΡΕΧΟΥΣΕΣ ΤΑΣΕΙΣ ΣΤΟΝ ΚΛΑΔΟ ΤΩΝ ΚΑΤΑΣΚΕΥΩΝ 

Ο κλάδος των κατασκευών ανέκαθεν αποτελούσε έναν από τους κινητήριους μοχλούς ανάπτυξης της ελληνικής οικονομίας. Τα κατασκευαστικά έργα περιλαμβάνουν τις επενδύσεις υποδομής από τον δημόσιο και τον ιδιωτικό τομέα, καθώς και την ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα. Η στενή διασύνδεση της κατασκευαστικής δραστηριότητας με τη βιομηχανία δομικών και άλλων υλικών που χρησιμοποιούνται στις κατασκευές, με τις αρχιτεκτονικές και μελετητικές δραστηριότητες και με το εμπόριο, αλλά και η ουσιαστική στήριξη που παρέχει στην υλοποίηση επενδυτικών έργων σε τομείς όπως ο τουρισμός, η βιομηχανία και το εμπόριο, καθώς και στην οικιστική/πολεοδομική ανάπτυξη, καθιστούν τις Κατασκευές στρατηγικό τομέα για την ανάπτυξη της ελληνικής οικονομίας. 

Ο κατασκευαστικός κλάδος επηρεάστηκε σημαντικά από την ύφεση της ελληνικής οικονομίας, καθώς η μείωση των εισοδημάτων, η αύξηση της φορολογίας και η γενικευμένη αβεβαιότητα οδήγησαν σε δραματική πτώση των επενδύσεων και της κατασκευαστικής δραστηριότητας. Είναι ενδεικτικό ότι η προστιθέμενη αξία της ευρύτερης παραγωγικής αλυσίδας αξίας των Κατασκευών μειώθηκε την περίοδο 2007-2016 κατά 55% – από 22,4 δισ. το 2007 σε €10,1 δισ. το 2016. 

Η συνολική απασχόληση στον ευρύτερο τομέα των Κατασκευών προσέγγισε το 2016 τις 333 χιλ. άτομα. Ο κλάδος δηλαδή εξακολουθεί να έχει σημαντική παρουσία στην ελληνική οικονομία, παρά το γεγονός ότι η κατασκευαστική δραστηριότητα υποχώρησε ραγδαία μετά το 2007. Αξίζει να σημειωθεί ότι το 2008 η απασχόληση στον ευρύτερο κλάδο Κατασκευών έφτανε τις 580 χιλ. άτομα. Μετά τη σημαντική μείωση της απασχόλησης, ο ευρύτερος κατασκευαστικός κλάδος συγκέντρωσε το 2016 το 8,2% της συνολικής απασχόλησης στην ελληνική οικονομία, έναντι 11,9% το 2008. 

Η συνολική επενδυτική δαπάνη για κατασκευαστικά έργα μειώθηκε από €33,6 δισ. το 2007 σε €9,0 δισ. το 2017 – βρίσκεται δηλαδή στο ¼ του επιπέδου του 2007. Οι ετήσιες επενδύσεις σε κατοικίες υποχώρησαν ραγδαία, κατά 95,4% και διαμορφώθηκαν το 2017 σε 1,1 δισ., έναντι €24,8 δισ. το 2007. Επομένως, σχεδόν το σύνολο της πτώσης των συνολικών επενδύσεων για κατασκευαστικά έργα οφείλεται στη συρρίκνωση των επενδύσεων σε κατοικίες. Στις λοιπές επενδύσεις σε κατασκευές από ιδιώτες, πλην κατοικιών, σημειώθηκε ηπιότερη πτώση. Οι επενδύσεις σε αυτή την κατηγορία διαμορφώθηκαν το 2017 σε €4,0 δισ., έναντι €5,9 δισ. κατά μέσο όρο την περίοδο 2000-2016. Από την ανάλυση της επίδρασης των συνιστωσών του ΑΕΠ στον ρυθμό μεγέθυνσης της ελληνικής οικονομίας προκύπτει ότι οι επενδύσεις σε κατοικίες λειτουργούσαν ενισχυτικά στο ΑΕΠ τα περισσότερα έτη πριν το 2007, ωστόσο μετά το 2008 η μείωσή τους συνέβαλε αρνητικά στη διαμόρφωση του ΑΕΠ, επιταχύνοντας την πτώση του. 

Η γενική εικόνα που προκύπτει τα τελευταία χρόνια για τον κλάδο είναι αυτή της στασιμότητας της οικοδομικής δραστηριότητας σε πολύ χαμηλό επίπεδο. Αυτό επιβεβαιώνεται και από τις προσδοκίες των κατασκευαστικών επιχειρήσεων, οι οποίες στην Ελλάδα παραμένουν αρνητικές και χωρίς σαφή τάση ανάκαμψης, σε αντίθεση με την ΕΕ28 όπου κατά μέσο όρο οι προσδοκίες βελτιώνονταν σταδιακά μετά το 2013 και για πρώτη φορά την τελευταία δεκαετία έγιναν θετικές το τελευταίο τρίμηνο του 2017. 

Η συρρίκνωση των επενδύσεων σε κατοικίες στην Ελλάδα συνδέεται στενά με – αλλά και ανατροφοδότησε – την κατακόρυφη πτώση της εσωτερικής ζήτησης και του διαθέσιμου εισοδήματος. Την περίοδο 2008-2016 το ετήσιο ακαθάριστο διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών στην Ελλάδα μειώθηκε κατά €56 δισ. (σε τρέχουσες τιμές) ή κατά 33%. Ιδιαίτερα ανησυχητικό είναι το γεγονός ότι η αποταμίευση των νοικοκυριών μετά το 2012 είναι οριακά θετική ή αρνητική με τάση επιδείνωσης. Το 2016 το ποσοστό αποταμίευσης ήταν αρνητικό (-2,7%), όταν την περίοδο 2000-2009 ήταν κατά μέσο όρο 8,7%. Είναι επομένως εμφανής η αδυναμία αποταμίευσης από τα νοικοκυριά, που σε συνδυασμό με τη δυσκολία τραπεζικής χρηματοδότησης, έχει σοβαρές επιπτώσεις, μεταξύ άλλων, και στο επίπεδο των επενδύσεων σε νέες κατοικίες.  

Η φορολογία ακινήτων και το μέλλον του κλάδου των Κατασκευών στην Ελλάδα Ίδρυμα Οικονομικών και Βιομηχανικών Ερευνών 

Η μείωση του διαθέσιμου εισοδήματος, οι πιστωτικοί περιορισμοί αλλά και η υψηλή φορολογία έχουν φέρει την Ελλάδα στην πρώτη θέση μεταξύ των κρατών μελών της Ευρωπαϊκής Ένωσης, με κριτήριο το ποσοστό του πληθυσμού που δαπανά πάνω από το 40% του διαθέσιμου εισοδήματος του για δαπάνες στέγασης. Συνολικά, το 42% των νοικοκυριών στην Ελλάδα δαπανά περισσότερο από 40% του διαθέσιμου εισοδήματος για στέγαση. Συνέβαλαν, επίσης, στη δραστική υποχώρηση της πρόθεσης των νοικοκυριών για την αγορά νέας ή την επισκευή της υφιστάμενης κατοικίας τους, σύμφωνα με τις έρευνες καταναλωτή που διενεργεί το ΙΟΒΕ. 

Ο πληθυσμός της ηλικιακής κατηγορίας 25 έως 45 ετών στην Ελλάδα – που είναι πιο πιθανό να προτίθεται να αγοράσει νέα κατοικία – μειώθηκε μεταξύ 2008 και 2017 κατά 14%. Η μείωση αυτή, η οποία μεταφράζεται σε 475 χιλ. άτομα και έχει σημαντικές επιπτώσεις στη δυνητική ζήτηση κατοικίας, συνδέεται τόσο με τις δημογραφικές εξελίξεις στην Ελλάδα (π.χ. αρνητικό ισοζύγιο φυσικής κίνησης πληθυσμού), όσο και με τη μετανάστευση σημαντικού πλήθους ατόμων παραγωγικής ηλικίας στο εξωτερικό (brain drain). 

Η πτώση των εισοδημάτων αλλά και παράγοντες, όπως το υψηλότερο κόστος δανεισμού και οι πιο αυστηροί όροι χορήγησης δανείων (π.χ. υψηλότερο ποσοστό κάλυψης της αξίας δανείου από το εισόδημα), περιόρισαν τη ζήτηση δανείων. Από το 2010 μέχρι το 2017 καταγράφηκε μέση ετήσια μείωση 3,7% στα υπόλοιπα στεγαστικών δανείων, έναντι -5,2% στα υπόλοιπα δανείων του ιδιωτικού τομέα. Τον Δεκέμβριο του 2017 το υπόλοιπο στεγαστικών δανείων διαμορφώθηκε σε €58,4 δισ., ήταν δηλαδή μικρότερο κατά €22,7 δισ. σε σύγκριση με το μέγιστο του 2010. 

Η μείωση των επενδύσεων σε κατοικίες και της τραπεζικής χρηματοδότησης έγινε σε μια περίοδο που το πραγματικό κόστος δανεισμού (ονομαστικά επιτόκια μείον πληθωρισμός) κινήθηκε ανοδικά. Τον Δεκέμβριο του 2017 η Ελλάδα, με 3,4%, είχε το υψηλότερο μέσο κόστος δανεισμού στεγαστικού δανείου μεταξύ των χωρών της ΕΖ, στην οποία το κόστος δανεισμού είχε διαμορφωθεί σε 1,8% κατά μέσο όρο. 

Τα προβλήματα στην αγορά ακινήτων μεταδίδονται και στο τραπεζικό σύστημα, καθώς η αδυναμία αποπληρωμής των στεγαστικών δανείων λόγω μείωσης των εισοδημάτων, σε συνδυασμό με την πτώση των τιμών των ακινήτων και τον περιορισμό της περιουσίας των νοικοκυριών έχουν συσσωρεύσει ένα μεγάλο αριθμό «κόκκινων» δανείων. Σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, το 43,3% των στεγαστικών δανείων, δηλαδή περίπου €27,7 δισ. αποτελούν μη εξυπηρετούμενα ανοίγματα (ΜΕΑ). Το ζήτημα των κόκκινων δανείων δημιουργεί πρόσθετα προβλήματα στην αγορά ακινήτων, καθώς ο περιορισμός της τραπεζικής ρευστότητας οδηγεί σε συρρίκνωση των νέων χορηγήσεων στεγαστικών δανείων, αυξάνοντας και το κόστος δανεισμού. Οι κατοικίες θεωρούνται μη εμπορεύσιμα αγαθά λόγω της φυσικής τους αδυναμίας να αποτελέσουν τμήμα του διεθνούς εμπορίου. Ωστόσο, οι τίτλοι ιδιοκτησίας επί του κτηριακού αποθέματος μπορεί να αποτελούν αντικείμενο συναλλαγών με το εξωτερικό. Το ύψος αυτών των συναλλαγών μετριέται με την καθαρή εισροή κεφαλαίων από το εξωτερικό για αγορά κατοικίας, η οποία στην Ελλάδα πλησίασε τα €330 εκατ. το 2017, σημειώνοντας σημαντική αύξηση, κατά 85%, σε σχέση με το 2016. Δεν υπάρχουν στοιχεία που να διευκρινίζουν αν τα εισερχόμενα κεφάλαια κατευθύνονται στην αγορά νέας ή παλαιάς κατοικίας. Ωστόσο, με βάση το σύνολο της αξίας συναλλαγών ακινήτων στην Ελλάδα το 2017 (περίπου €5,5 δισ. σε αντικειμενικές τιμές) αλλά και των επενδύσεων σε νέες κατοικίες (1,2 δισ.), μπορούμε να συμπεράνουμε ότι η επίδραση της εισροής κεφαλαίων από το εξωτερικό στη ζήτηση ακινήτων δεν είναι ακόμα μεγάλη. 

ΤΡΕΧΟΥΣΕΣ ΤΑΣΕΙΣ ΣΤΗΝ ΑΓΟΡΑ ΑΚΙΝΗΤΩΝ 

Η ραγδαία υποχώρηση της κατασκευαστικής δραστηριότητας αποτυπώνεται στα στοιχεία των νέων αδειών οικοδομών, καθώς από περίπου 80 χιλ. άδειες οικοδομών (νέες οικοδομές και προσθήκες) το 2007, ο αριθμός των αδειών υποχώρησε στις 14 χιλ. το 2017.

Αντίστοιχη υποχώρηση σημειώθηκε και στον αριθμό των συναλλαγών ακινήτων, ο οποίος κατέγραψε κάθετη πτώση, στις 17 χιλ. το 2014 έναντι 148 χιλ. το 2007. Έτσι, ο αριθμός των συναλλαγών ακινήτων συγκριτικά με το απόθεμα κατοικιών έχει υποχωρήσει δραματικά: Το 2015 αντιστοιχούσαν 8,4 συναλλαγές ανά 1.000 κατοικίες, έναντι 4πλάσιων συναλλαγών το 2005. Παράλληλα, η ένταση των συναλλαγών ακινήτων στην Ελλάδα είναι σημαντικά μικρότερη από τις περισσότερες χώρες, αντανακλώντας το «πάγωμα» της εγχώριας αγοράς ακινήτων. 

Οι τιμές των νέων διαμερισμάτων μειώθηκαν κατά 41,0% μεταξύ 2007 και 2017. Η πτώση στις τιμές φαίνεται να επιταχύνεται ακριβώς μετά το 3ο τρίμηνο του 2011, καθώς η επιβολή της πρόσθετης φορολογίας στην ιδιοκτησία των ακινήτων επηρέασε αρνητικά τις τιμές τους. Η μείωση των τιμών των ακινήτων στην Ελλάδα ήταν η δεύτερη μεγαλύτερη τα τελευταία 10 έτη ανάμεσα στις χώρες της ΕΕ. 

Μια γενικευμένη τάση μείωσης των τιμών των ακινήτων, όπως αυτή που καταγράφεται στην Ελλάδα τα τελευταία χρόνια – με δεδομένο το κόστος κατασκευής – αποδυναμώνει τα κίνητρα κατασκευής νέων κτηρίων και περιορίζει την οικοδομική δραστηριότητα. Στην Ελλάδα οι τιμές υποχώρησαν ταχύτερα έναντι του κόστους κατασκευής, καθιστώντας ασύμφορη την κατασκευή κτηρίων. 

Η οικονομική κρίση στην Ελλάδα ώθησε την αναπροσαρμογή των ενοικίων σε επίπεδα που ανταποκρίνονται στη μειωμένη αγοραστική δύναμη των ενοικιαστών. Συνολικά, μεταξύ 2010 και 2017 οι μέσες τιμές των ενοικίων υποχώρησαν κατά 22%. 

Η υποχώρηση της οικονομικής δραστηριότητας είχε επίπτωση στη ζήτηση και στις τιμές των επαγγελματικών ακινήτων. Ειδικότερα, στις τιμές των γραφείων καταγράφηκε πτώση κατά 31% περίοδο 2010-2017, ενώ αντίστοιχη υποχώρηση σημειώθηκε και στα μισθώματα γραφείων. Οι τιμές στα καταστήματα υποχώρησαν κατά 29% την ίδια περίοδο. Οι τιμές γραφείων και καταστημάτων έχουν σταθεροποιηθεί από τις αρχές του 2015 και του 2016 αντιστοίχως, χωρίς να παρουσιάζουν κάποια σαφή τάση ανάκαμψης. 

Η ΦΟΡΟΛΟΓΙΑ ΤΗΣ ΑΚΙΝΗΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ ΚΑΙ ΟΙ ΕΠΙΠΤΩΣΕΙΣ ΣΤΗΝ ΟΙΚΟΝΟΜΙΑ 

Σε διεθνές επίπεδο η φορολογία στην ακίνητη περιουσία συμβάλει με μικρό ποσοστό στα συνολικά φορολογικά έσοδα – τα φορολογικά έσοδα προέρχονται κυρίως από φόρους στο εισόδημα, την κατανάλωση και από τις ασφαλιστικές εισφορές. 

Η σκοπιμότητα επιβολής φόρου στην ακίνητη περιουσία μπορεί να εξεταστεί από διάφορες πλευρές. Τα ακίνητα προσφέρουν μια σχετικά καλή προσέγγιση της συνολικής περιουσίας, η οποία αποτελεί δείκτη της φοροδοτικής ικανότητας στις περιπτώσεις που το καθαρό εισόδημα δεν φορολογείται πλήρως ή η κατοχή της δημιουργεί πρόσθετα πλεονεκτήματα, όπως η ικανότητα δανεισμού με καλύτερους όρους λόγω ατελειών στις αγορές κεφαλαίου. Αν ο φόρος ακινήτων επιβάλλεται σε τοπικό επίπεδο, μπορεί να θεωρηθεί ως αντάλλαγμα για τις παρεχόμενες τοπικές δημόσιες υπηρεσίες, ικανοποιώντας τη φορολογική αρχή της ανταποδοτικότητας. Μια άλλη οπτική είναι αυτή της φορολόγησης των υπηρεσιών στέγασης που προσφέρει ένα ακίνητο με ένα φόρο κατανάλωσης, αν και για τις κατοικίες και τα υπόλοιπα κτήρια, η φορολογία μπορεί να συνδέεται τόσο με την καταναλωτική όσο και με την επενδυτική χρήση τους. 

Το κριτήριο της φορολόγησης που επιλέγεται τελικά, έχει διαφορετικές συνέπειες για τον σχεδιασμό του φόρου προκειμένου να διατηρείται η φορολογική ουδετερότητα και να περιορίζονται οι επιπτώσεις στην οικονομική αποτελεσματικότητα. Ένας ετήσιος φόρος ακινήτων αποτελεί μια πρακτική προσέγγιση για τον συμβιβασμό των παραπάνω παραμέτρων, κυρίως λόγω των δυσκολιών που σχετίζονται με την αποτίμηση του τεκμαρτού εισοδήματος ή της αξίας κατανάλωσης των υπηρεσιών στέγασης. 

Η προοδευτικότητα του φόρου στην ακίνητη περιουσία συνδέεται με τη θεώρησή της ως κεφάλαιο ή επενδυτικό αγαθό. Στο πλαίσιο αυτό, όμως, θα πρέπει να συνυπολογίζεται η επίπτωση της προοδευτικότητας του φόρου στις αποδόσεις των ακινήτων, ιδίως σε σύγκριση με τις αποδόσεις σε εναλλακτικές επενδύσεις παρόμοιου αντιλαμβανόμενου κινδύνου, καθώς και στη φοροδοτική ικανότητα (στις περιπτώσεις που το ακίνητο δεν αποφέρει χρηματικό εισόδημα). Η αγορά ακινήτων και η επενδυτική/κατασκευαστική δραστηριότητα μπορεί να επηρεαστούν έντονα από διαφοροποιήσεις στις αποδόσεις που μπορεί να προκληθούν από την προοδευτική φορολόγηση των ακινήτων. 

Σύμφωνα με την επικρατούσα θεώρηση, οι φόροι στην ακίνητη περιουσία είναι λιγότερο επιβαρυντικοί για την οικονομική ανάπτυξη σε σχέση με άλλους φόρους. Εντούτοις, η επιβολή ενός νέου φόρου στα ακίνητα έχει συχνά επιπτώσεις που δεν είναι άμεσα αντιληπτές, καθώς ανάλογα με το ύψος και τη δομή του φόρου επηρεάζονται το τραπεζικό σύστημα, οι μακροοικονομικές επιδόσεις της οικονομίας και, τελικά, τα πραγματοποιούμενα φορολογικά έσοδα από άλλες πηγές. Συνεπώς, ο σχεδιασμός των φόρων στην ακίνητη περιουσία οφείλει να είναι ιδιαίτερα προσεκτικός προκειμένου να αποφεύγονται οι ακούσιες συνέπειες που προκαλούνται από αυτούς. 

Η ΦΟΡΟΛΟΓΙΑ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΣΤΗΝ ΕΛΛΑΔΑ 

Η ακίνητη περιουσία στην Ελλάδα αποτελεί τη φορολογική βάση ενός μεγάλου αριθμού φόρων και τελών, που μπορεί να διακριθούν: α) στους φόρους συναλλαγών ακινήτων, οι οποίοι επιβάλλονται με την απόκτηση ή Η φορολογία ακινήτων και το μέλλον του κλάδου των Κατασκευών στην Ελλάδα Ίδρυμα Οικονομικών και Βιομηχανικών Ερευνών μεταβίβαση ενός ακινήτου (ΦΠΑ στις οικοδομές, ο φόρος μεταβίβασης, ο φόρος κληρονομιάς, φόρος υπεραξίας κ.ά.), β) στους φόρους ιδιοκτησίας ακίνητης περιουσίας, οι οποίοι επιβάλλονται στους ιδιοκτήτες ακινήτων ανεξάρτητα αν έχουν εισόδημα από το ακίνητο (Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ) και το Τέλος Ακίνητης Περιουσίας (ΤΑΠ)), γ) στους φόρους διάθεσης και εκμετάλλευσης ακινήτων, οι οποίοι επιβάλλονται στο εισόδημα (μισθώματα ή τεκμαρτό εισόδημα) που αποκομίζουν οι ιδιοκτήτες από τα ακίνητα που έχουν στην κατοχή τους (φόρος εισοδήματος μισθωμάτων, ειδική εισφορά αλληλεγγύης και τέλος χαρτοσήμου). 

Η φορολογία ακινήτων στην Ελλάδα δεν μπορεί να χαρακτηριστεί αποδοτική με βάση τα κριτήρια αξιολόγησης των φορολογικών συστημάτων. Η οικονομική αποτελεσματικότητα υποσκάπτεται από το ύψος του φόρου ιδιοκτησίας ακινήτων σε συνδυασμό με την επιβολή πρόσθετων φόρων στα ακίνητα, όπως ο φόρος εισοδήματος από ενοίκια, ο ΦΠΑ και οι υπόλοιποι φόροι συναλλαγών, οι οποίοι εν πολλοίς έχουν την ίδια ή παρόμοια δικαιολογητική βάση. Η απουσία της τοπικής αυτοδιοίκησης από την εφαρμογή και είσπραξη του φόρου ιδιοκτησίας ακινήτων εξασθενίζει τα επιχειρήματα που στηρίζονται στην ανταποδοτικότητα του φόρου. Η αναποτελεσματικότητα του συστήματος αποτίμησης της αξίας των ακινήτων – οι αντικειμενικές τιμές στις οποίες επιβάλλεται ο ΕΝΦΙΑ δεν ακολουθούν τις εμπορικές τιμές – όπως και η καθολική πληρωμή του φόρου ακόμα και για ακίνητα που δεν δημιουργούν χρηματικό εισόδημα ή που είναι δεσμευμένα από το δημόσιο και τις τράπεζες, αποτελεί ένδειξη της αδυναμίας συνεκτίμησης της φοροδοτικής ικανότητας των πολιτών και εγείρει ζητήματα που σχετίζονται με την επίτευξη οικονομικής δικαιοσύνης και ισότητας διαμέσου του φορολογικού συστήματος. Η έλλειψη σταθερότητας και οι συχνές αλλαγές στη φορολογία ακίνητων επηρεάζουν δραστικά την αγορά ακινήτων και υποδηλώνουν ένα έλλειμμα αντίληψης σχετικά με τη λειτουργία και τον ρόλο της αγοράς ακινήτων στην οικονομία, καθώς και το γεγονός ότι η λήψη αποφάσεων από τους αρμόδιους γίνεται συχνά υπό πίεση και χωρίς επαρκή σχεδιασμό. 

Τα συνολικά έσοδα από (επαναλαμβανόμενους και μη) φόρους στην ακίνητη περιουσία στην Ελλάδα ανήλθαν σε €5,7 δισ. το 2016. Τα έσοδα σημείωσαν το μέγιστο επίπεδό τους το 2013, με €5,9 δισ., όταν η φορολογία ακινήτων περιλάμβανε, εκτός από το ΕΕΤΗΔΕ, και τον Φόρο Ακίνητης Περιουσίας (ΦΑΠ). Μετά το 2008 οι μη επαναλαμβανόμενοι φόροι (λοιποί φόροι), οι οποίοι περιλαμβάνουν τους φόρους συναλλαγών ακινήτων, υποχώρησαν από €3,7 δισ. σε λιγότερο από €900 εκατ., λόγω της δραματικής μείωσης του αριθμού των συναλλαγών ακινήτων, αλλά και της μείωσης των συντελεστών του φόρου μεταβίβασης. Την ίδια περίοδο οι επαναλαμβανομένους φόροι, δηλαδή οι φόροι στην κατοχή ακίνητης περιουσίας όπως το ΕΕΤΗΔΕ, ο ΕΝΦΙΑ, ο ΤΑΠ και τα δημοτικά τέλη, αυξήθηκαν από €2,0 δισ. το 2008 σε €4,8 δισ. το 2016. 

Τα συνολικά έσοδα από φόρους στην ακίνητη περιουσία στην Ελλάδα είναι από τα υψηλότερα, συγκριτικά με το μέγεθος της οικονομίας, στην ΕΕ28 και στον ΟΟΣΑ. Ειδικά στους φόρους κατοχής ακινήτων (π.χ. ΕΝΦΙΑ), η Ελλάδα βρίσκεται στην υψηλότερη θέση στην ΕΕ28. 

Το ΕΕΤΗΔΕ και ο διάδοχος φόρος ακινήτων (ΕΝΦΙΑ) επιβλήθηκαν σε μια εξαιρετικά δυσμενή οικονομική συγκυρία για την Ελλάδα, αλλά και σε μια αγορά ακινήτων που για χρόνια είχε προεξοφλήσει και λειτουργούσε υπό περιορισμένες φορολογικές επιβαρύνσεις. 

Η εισαγωγή του φόρου ακινήτων επηρέασε άμεσα τις τιμές των ακινήτων. Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις μας – και με δεδομένο ότι ο φόρος διαφοροποιείται ανάλογα με την αξία του ακινήτου – η πτώση των τιμών που θα μπορούσε να αποδοθεί στον φόρο κατοχής ακινήτων (αρχικά ΕΕΤΗΔΕ και έπειτα ΕΝΦΙΑ) είναι περίπου 19% για την πλειονότητα των κτηρίων (με αντικειμενική τιμή έως €200.000), αλλά αυξάνεται με την αξία του ακινήτου, φτάνοντας το 74% για ακίνητα αξίας μεγαλύτερης του €1 εκατ.. Αυτό συνεπάγεται μια ανάλογη μείωση της αξίας της ακίνητης περιουσίας των νοικοκυριών και των επιχειρήσεων. 

Η επιβολή φόρου ακινήτων επηρέασε σημαντικά και τις αποδόσεις της επένδυσης σε ακίνητα, οι οποίες, λόγω του συμπληρωματικού ΕΝΦΙΑ και της προοδευτικής κλίμακας φορολογίας εισοδήματος από ενοίκια, εξαρτώνται πλέον καθοριστικά από το ύψος της αξίας της ακίνητης περιουσίας. Με βάση εύλογες υποθέσεις υπολογίσαμε την καθαρή απόδοση από την επένδυση σε ακίνητα πριν και μετά την επιβολή του ΕΝΦΙΑ και τις αλλαγές στη φορολογία εισοδήματος από ενοίκια. Από τις εκτιμήσεις αυτές προκύπτει ότι η επένδυση σε ακίνητα (ακόμα και με τις υφιστάμενες χαμηλότερες τιμές) γίνεται από πλευράς αποδόσεων ολοένα και λιγότερο ελκυστική όταν αυξάνεται η συνολική αξία της ακίνητης περιουσίας ενός φορολογούμενου. Οι αποδόσεις γίνονται μάλιστα αρνητικές, όταν η αξία της ακίνητης περιουσίας υπερβαίνει τις €870 χιλ. Αντιθέτως, με τον ΦΑΠ που ίσχυε πριν την εισαγωγή του ΕΝΦΙΑ, οι αποδόσεις είχαν μεν φθίνουσα πορεία, αλλά διατηρούσαν το θετικό τους πρόσημο.

Αυτή η μεταβολή στο προφίλ των επενδυτικών αποδόσεων, ακόμα και χωρίς να ληφθεί υπόψη ενδεχόμενη διαφοροποίηση των επιπέδων επενδυτικού κινδύνου, αποτρέπει την απόκτηση πρόσθετης ακίνητης περιουσίας, καθώς η απόκτηση ακινήτου μειώνει την επενδυτική απόδοση για το σύνολο της περιουσίας ενός ατόμου. Το υφιστάμενο καθεστώς φορολογίας ακινήτων περιορίζει, επομένως, δραστικά τις συναλλαγές στην αγορά ακινήτων, όπως πράγματι παρατηρήθηκε στην Ελλάδα τα προηγούμενα χρόνια, ενώ η έλλειψη ρευστότητας πιέζει ακόμα περισσότερο πτωτικά τις τιμές των ακινήτων. 

Με αυτή τη σημαντική επίπτωση στις τιμές και στις επενδυτικές αποδόσεις των ακινήτων, το ΕΕΤΗΔΕ και ο ΕΝΦΙΑ επιτάχυναν την ύφεση της ελληνικής οικονομίας, μειώνοντας την καταναλωτική δαπάνη και τις επενδύσεις σε κατοικίες. Συντέλεσαν, επίσης, στο πάγωμα της αγοράς ακινήτων, λόγω και της απότομης προοδευτικότητας, αποτρέποντας την εξομάλυνση της κατανάλωσης με χρήση αποταμιεύσεων σε μια περίοδο βαθιάς ύφεσης, δυσκολίας πληρωμής φόρων και αύξησης των προβληματικών δανείων. 

Σύμφωνα με τον Christelis (2015), η επιβολή του ΕΝΦΙΑ απέτυχε να φέρει τα προσδοκώμενα φορολογικά έσοδα, τα οποία στην πραγματικότητα δεν αντιπροσωπεύονται από τις εισπράξεις του ΕΝΦΙΑ, καθώς σε αυτές δεν συνυπολογίζονται οι απώλειες φορολογικών εσόδων που προκύπτουν από τη μείωση α) του διαθέσιμου εισοδήματος, β) της αξίας της ακίνητης περιουσίας και της κατανάλωσης που συνδέεται με αυτή και γ) των επενδύσεων σε κατοικίες λόγω αυξημένου κινδύνου και μείωσης των τιμών τους σε σχέση με το κόστος κατασκευής. Περαιτέρω, οι επιπτώσεις αυτές οδηγούν σε πτώση του ΑΕΠ κατά 6-9 δισ. ετησίως, η οποία μεταφράζεται σε απώλειες 70.000-100.000 θέσεων εργασίας και φορολογικών εσόδων ίσων με 2,2-3,3 δισ., ποσό που καθιστά τις καθαρές εισπράξεις από τον ΕΝΦΙΑ οριακά θετικές ή αρνητικές. Σε αυτές τις απώλειες δεν συνυπολογίζονται τα έσοδα που χάνονται από τους φόρους συναλλαγών ακινήτων λόγω του παγώματος της αγοράς ακινήτων, το οποίο σε συνδυασμό με την πτώση των τιμών οδηγεί σε: α) αδυναμία πρόσβασης των νοικοκυριών στις αποταμιεύσεις για την αποπληρωμή φορολογικών υποχρεώσεων και δανείων, β) συρρίκνωση της δανειοδότησης του ιδιωτικού τομέα από τις τράπεζες. 

ΕΚΤΙΜΗΣΗ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΩΝ ΚΑΙ ΔΗΜΟΣΙΟΝΟΜΙΚΩΝ ΕΠΙΔΡΑΣΕΩΝ ΑΠΟ ΑΛΛΑΓΕΣ ΣΤΟ ΠΛΑΙΣΙΟ ΦΟΡΟΛΟΓΗΣΗΣ ΤΗΣ ΑΚΙΝΗΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ ΣΤΗΝ ΕΛΛΑΔΑ 

Οι αδυναμίες του συστήματος φορολόγησης της ακίνητης περιουσίας στην Ελλάδα μπορεί να περιοριστούν σε μεγάλο βαθμό αν γίνει αντιληπτό ότι η υπερβολική φορολόγηση αλλά και η τρέχουσα δομή της φορολογίας των ακινήτων έχουν ισχυρή αρνητική επίδραση στην αγορά ακινήτων, στην ιδιωτική κατασκευαστική δραστηριότητα και, ευρύτερα, στην ελληνική οικονομία. 

Εκτός από το ύψος του φόρου ακινήτων και των υπόλοιπων φόρων και τελών που επιβάλλονται στα ακίνητα, σοβαρά προβλήματα στη λειτουργία και αποδοτικότητα της αγοράς ακινήτων δημιουργεί ο συνδυασμός του κύριου με τον συμπληρωματικό ΕΝΦΙΑ, καθώς ο τελευταίος είναι ένας πρόσθετος φόρος ακίνητης περιουσίας με απότομη κλιμάκωση (προοδευτικότητα) των συντελεστών φορολόγησης. Επιπλέον, η επιβολή ΦΠΑ με συντελεστή 24% σε νέες κατοικίες και κτήρια στρεβλώνει την αγορά ακινήτων υπέρ των παλαιότερων ακινήτων και αποτρέπει την υλοποίηση νέων επενδύσεων στην έκταση που θα ήταν εφικτό ή επιθυμητό. 

Η κατάργηση συμπληρωματικού ΕΝΦΙΑ εκτιμάται ότι θα ενισχύσει το διαθέσιμο εισόδημα και την αξία της ακίνητης περιουσίας – παράγοντες που συμβάλλουν στην αύξηση της καταναλωτικής δαπάνης. Επιπρόσθετα, η αύξηση των τιμών των ακινήτων θα βελτιώσει τη σχέση τιμών-κόστους κατασκευής και θα τονώσει τις επενδύσεις σε νέες κατοικίες. Η άνοδος της οικονομικής δραστηριότητας που θα προκύψει από αυτές τις επιδράσεις, θα βελτιώσει τις προσδοκίες και θα ενισχύσει τις συνολικές επενδύσεις τα επόμενα έτη

Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις μας, το ΑΕΠ θα είναι υψηλότερο κατά €1,1 έως €1,4 δισ. τα χρόνια που έπονται της κατάργησης του συμπληρωματικού φόρου ακίνητης περιουσίας, συγκριτικά με την περίπτωση στην οποία διατηρείται το υφιστάμενο φορολογικό καθεστώς. Το μεγαλύτερο μέρος της επίδρασης προκύπτει από την αύξηση του διαθέσιμου εισοδήματος, μέρος του οποίου τροφοδοτεί την καταναλωτική δαπάνη. Ιδιαίτερα σημαντική εκτιμάται και η αύξηση της καταναλωτικής δαπάνης λόγω του αποτελέσματος πλούτου, ενώ μικρότερη επίδραση έχει η αύξηση των συνολικών επενδύσεων και των επενδύσεων σε κατοικίες. Επομένως, με την κατάργηση του συμπληρωματικού ΕΝΦΙΑ εκτιμάται ότι ο ρυθμός μεγέθυνσης της ελληνικής οικονομίας τα επόμενα χρόνια θα μπορούσε να είναι κατά 0,60-0,67 ποσοστιαίες μονάδες υψηλότερος από τον προβλεπόμενο.

Ευνοϊκά θα είναι τα αποτελέσματα από την κατάργηση του συμπληρωματικού ΕΝΦΙΑ και για την απασχόληση. Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις μας οι νέες θέσεις εργασίας πλήρους απασχόλησης μπορεί να ξεπεράσουν σταδιακά, μέσα σε μια πενταετία, τις 33.000, μέγεθος ιδιαίτερα σημαντικό δοθέντος του υψηλού ποσοστού ανεργίας στην Ελλάδα. 

Με δεδομένα τα παραπάνω θετικά αποτελέσματα για την οικονομία, ο παράγοντας που ίσως θα εμπόδιζε την κατάργηση του συμπληρωματικού ΕΝΦΙΑ είναι η θεωρούμενη δημοσιονομική επίπτωσή της. Αυτό συμβαίνει επειδή δεν λαμβάνονται υπόψη οι θετικές επιδράσεις στα έσοδα από φόρους και ασφαλιστικές εισφορές λόγω της τόνωσης της οικονομικής δραστηριότητας. Αν συνυπολογιστούν αυτές οι επιδράσεις, εκτιμάται ότι η δημοσιονομική επίπτωση περιορίζεται σημαντικά, φτάνοντας τα €29 εκ. το 2022 – έναντι 382 εκατ. αναμενόμενων εσόδων από τον συμπληρωματικό ΕΝΦΙΑ. 

Οι εκτιμήσεις αυτές είναι συντηρητικές λόγω: α) της χρήσης μετριοπαθών τιμών παραμέτρων (ελαστικότητες), β) του μη συνυπολογισμού των φορολογικών εσόδων που θα προκύψουν από την αύξηση του αριθμού των συναλλαγών στην αγορά ακινήτων και γ) της μη συμπερίληψης στην ανάλυση των επιδράσεων από τη βελτίωση των δυνατοτήτων χρηματοδότησης της οικονομίας από το τραπεζικό σύστημα. Αν ληφθούν υπόψη αυτοί οι παράγοντες το μικρό κενό εσόδων μπορεί να καλυφθεί και το καθαρό δημοσιονομικό αποτέλεσμα από οριακά αρνητικό να είναι από την αρχή θετικό. 

Η μείωση του συντελεστή ΦΠΑ στις νέες οικοδομές από 24% σε 13% θα έδινε στους κατασκευαστές τη δυνατότητα μείωσης των τιμών πώλησης νέων κατοικιών κατά περίπου 9%, βελτιώνοντας τη σχετική τιμή των νέων έναντι των παλαιότερων κατοικιών. Αυτό θα οδηγούσε σε αύξηση της ζήτησης για νέες κατοικίες. Βασικό ερώτημα είναι η έκταση στην οποία θα αυξηθεί η ζήτηση και οι συνέπειες που μπορεί να υπάρχουν στα έσοδα του κράτους. Στο πλαίσιο αυτό αξίζει να επισημάνουμε ότι καθώς υπάρχει αυξανόμενο ενδιαφέρον από το εξωτερικό για επενδύσεις σε ακίνητα στην Ελλάδα, όπως δείχνουν τα στοιχεία από τις ιδιωτικές αγοραπωλησίες ακινήτων από κατοίκους του εξωτερικού, είναι εύλογο να αναμένουμε ότι η μείωση του ΦΠΑ θα έχει αρκετά σημαντική οικονομική επίδραση, εφόσον, εκτός από την αύξηση της εγχώριας ζήτησης, ένα μέρος των επενδύσεων από το εξωτερικό κατευθυνθεί σε νέες κατοικίες. Επιπλέον, τα έσοδα από ΦΠΑ σε νέες οικοδομές διατηρούνται σε πολύ χαμηλό επίπεδο (€13,5 εκατ. κατά μέσο όρο την πενταετία 2013-2017). Αυτό σημαίνει ότι η μείωση του συντελεστή ΦΠΑ δεν θα προκαλούσε ιδιαίτερα δημοσιονομικά προβλήματα. Έχουμε δηλαδή ένα μέτρο οικονομικής πολιτικής με συγκεκριμένο και ελεγχόμενο δημοσιονομικό κόστος, τουλάχιστον βραχυπρόθεσμα, και, δυνητικά, σημαντικό όφελος για την ελληνική οικονομία. 

Με βάση τις υποθέσεις μας, η ζήτηση νέων κατοικιών αυξάνεται κατά 3,1% έως 12,4% (σε σχέση με το επίπεδο επενδύσεων σε νέες κατοικίες το 2016) ή κατά €35-€140 εκατ.. Επισημαίνεται ότι η μείωση του συντελεστή ΦΠΑ, αφήνει ένα τμήμα ΦΠΑ που δεν συμψηφίζεται από τον κατασκευαστή με αποτέλεσμα τα έσοδα από τον ΦΠΑ να μην εκμηδενίζονται, αλλά να αυξάνονται ανάλογα με το επίπεδο των επενδύσεων. 

Το ΑΕΠ θα μπορούσε να αυξηθεί κατά €66-265 εκατ., ενώ η απασχόληση από 912-3.650 θέσεις εργασίας. Τα έσοδα από φόρους και εισφορές εκτιμώνται υψηλότερα κατά €18-72 εκατ. Η ουσία αυτών των εκτιμήσεων είναι ότι ακόμα και μικρή να είναι η επίδραση της μείωσης του ΦΠΑ στη ζήτηση νέων κατοικιών, η αύξηση της οικονομικής δραστηριότητας που προκύπτει υπεραντισταθμίζει την απώλεια εσόδων – άρα έχει τελικά θετικό δημοσιονομικό αποτέλεσμα – και προσφέρει αρκετές θέσεις εργασίας στην οικονομία. 

Σε κάθε περίπτωση, η αναμόρφωση της φορολογίας ακινήτων απαιτείται να πραγματοποιηθεί σε ένα ευρύτερο πλαίσιο, στο οποίο θα λαμβάνονται υπόψη όλες οι πτυχές του φορολογικού συστήματος (φορολογία εισοδήματος, έμμεση φορολογία κ.λπ.) και των δημοσίων δαπανών. Μια τέτοια ανάλυση, όμως, δεν περιλαμβάνεται στους σκοπούς της παρούσας μελέτης, η οποία επιχειρεί απλώς να αναδείξει ορισμένα από τα προβληματικά σημεία της φορολογίας ακινήτων και να αποτιμήσει τις οικονομικές επιδράσεις από αλλαγές που θα τα αντιμετωπίζουν. Οι αλλαγές που εξετάστηκαν στη μελέτη εκτιμάται ότι θα έχουν ιδιαίτερα θετικά αποτελέσματα για τον κλάδο των Κατασκευών, την αγορά ακινήτων και την ελληνική οικονομία και κατά συνέπεια συνιστάται η άμεση εφαρμογή τους. Ωστόσο, για την αποκατάσταση της οικονομικής δικαιοσύνης και τη βελτίωση της οικονομικής αποτελεσματικότητας απαιτείται η εξάλειψη και των υπόλοιπων αδυναμιών της φορολογίας ακινήτων στην Ελλάδα, με παρεμβάσεις όπως (ενδεικτικά) η ανάπτυξη ενός συστήματος αποτίμησης ακινήτων που θα ανταποκρίνεται στις εξελίξεις στις αγορές ακινήτων, η μείωση του ύψους του κύριου φόρου ιδιοκτησίας ακινήτων και η μέριμνα για μετριασμό του φορολογικού βάρους όταν δεν υπάρχει αντίστοιχη φοροδοτική ικανότητα.

Διαβάστε την έρευνα στο σύνολο της εδώ.