Γνωμοδότηση Ν.Σ.Κ. για τον ΦΜΑ σε περιπτώσεις αναγκαστικών πλειστηριασμών Εγκύκλιος 1143170/652/Πολ. 1107/6.4.95.

Αρθρο ΕΓΚΥΚΛΙΟΣ

Η άρση της απαλλαγής απ τον φόρο μεταβίβασης ακινήτων (ΦΜΑ) που προβλέπεται με τους νόμους 634/77 (άρθρο 13 παρ. 6) και 1078/80 (άρθρο 1 παρ. 7) αφορά τις περιπτώσεις που η μεταβίβαοη του ακινήτου ή η σύσταση επ` αυτού εμπραγμάτου δικαιώματος πλην υποθήκης, είναι εκούσια και όχι όταν αυτή επέρχεται συνεπεία αναγκαστικού πλειστηριασμού δεδομένου ότι ο πλειστηριασμός αποτελεί κατά την ορθοτέρα άποψη πράξη δημοσίου δικαίου και δεν δύναται να θεωρηθεί ως πώληση ιδιωτικού δικαίου.

Η λύση αυτή δόθηκε από το Δ` Τμήμα του Νομικού Συμβουλίου του Κράτους με τη γνωμοδότηση 563/94, η οποία έγινε δεκτή από το υπουργείο Οικονομικών και κοινοποιήθηκε με την εγκύκλιο 1143170/652/Πολ. 1107/6.4.95.

Το πλήρες κείμενο της γνωμοδότησης είναι:

"Περίληψη: Αν η άρση της απαλλαγής από το φόρο μεταβίβασης ακινήτων (ΦΜΑ) που προβλέπεται με τους νόμους 634/77 (άρθρο 13 παρ. 6) και 1078/80 (άρθρο 1 παρ. 7) αφορά την εκούσια μεταβίβαση η και τπν αναγκαστική.

Α. Στις παρ. 2, 3, 6 και 7 του άρθρου 13 του Ν.634/77, όπως οι διατάξεις αυτές συμπληρωμένες ή τροποποιημένες με νεότερα νομοθετήματα ισχύουν σήμερα, προβλέπεται απαλλαγή από τον φόρο μεταβίβασης ακινήτου (ΦΜΑ) σε ουμβάσεις αγοράς ή ανταλλαγής κυριότητος, γεωργικών ή κτηνοτροφικών εκτάσεων, παρ` αγροτών ή κτηνοτρόφων. Η απαλλαγή αυτή, σύμφωνα με το δεύτερο εδάφιο της ως άνω παρ. 3 παρέχεται υπό τον όρο ότι η αγοραζόμενπ έκταση θα χρησιμοποιπείται υπ` αυτών από της μεταβιβάσεως ανελλιπώς επί δέκα πέντε ( 15) τουλάχιστον έτη κατ` αποκλειστικότητα διά γεωργική ή κτηνοτροφική εκμετάλλευση. Σύμφωνα δε με την παρ. 6. του αυτού ως άνω άρθρου "Απαγορεύεται η μεταβίβαση εκτάσεως η οποία έτυχε της υπό της παρ. 2 του παρόντος άρθρου απαλλαγής, προ της παρόδου της υπό της παρ, 3 του παρόντος άρθρου προθεσμίας, άνευ υποβολής δηλώσεως και καταβολής ολοκλήρου του φόρου μεταβιβάσεως του αναλογούντος επί της αγοραίας αξίας της εκτάσεως κατά το χρόνο υποβολής της δηλώσεως". Τέλος, στην παρ. 7 του αυτού ωσαύτως άρθρου ορίζεται ότι ορίζεται ότι "Απαγορεύεται η κατάρτιση συμβολαιογραφικής πράξεως, αφορώοης μεταβίβασης εκτάσεων περί των οποίων η προηγούμενη παράγραφος, άνευ προσαρτήσεως σε αυτήν, βεβαιώσεως του αρμοδίου οικονομικού εφόρου, περί υποβολής υπό του πωληλού δηλώσεως και καταβολής του αναλογούντος φόρου μεταβιβάσεως ακινήτων".

Β. Επίσης, απαλλαγή από το Φόρο Μεταβίβασης Ακινήτων προβλέπεται στις περιπιώσεις των παρ. 1 έως 13 του Ν. 1078/80, όπως οι διατάξεις αυτές συμπληρωμένες ή τροποποιημένες με νεότερα νομοθετηματα, ισχύουν σήμερα, σε φυσικά πρόσωπα για την απόκτηση παρ` αυτών πρώτης κατοικίας.

Σύμφωνα δε με την παρ. 7 του ως άνω άρθρου απαλλαγή παρέχεται υπό τον όρο ότι το ακίνητο θα παραμείνει στην κυριότητα του αγοραστή επί μία τουλάχιστον πενταετία. Σε περίπτωση που ήθελε αυτό μεταβιβασθεί ή συσταθεί επί τούτου οποιοδήποτε εμπράγματο δικαίωμα πλην υποθήκης προ της παρελεύσεως της πενταετίας, ο μεταβιβάζων ή ο συνιστών εμπράγματο δικαίωμα υηοχρεούται προ της μεταβιβάσεως ή της συστάσεως του εμπράγματου δικαιώματος, σε υποβολή δηλώσεως και καταβολή εφάπαξ του φόρου του αναλογούντος επί της αγοράς αξίας κατά το χρόνο της νέας μεταβίβασης.

Προ της παρελεύσεως πενταετίας απαγορεύεται η σύνταξη συμβολαιογραφικού εγγράφου, μεταβιβάζοντος την κυριότητα ή συνιστώντος εμπράγματα δικαιώματα επι` ακινήτου, πλην υποθήκης, το οποίο δεν υπήχθη σε φόρο κατά τα άνω, αν δεν προσαρτηθεί υπό του συμβολαιογράφου στο παρ` αυτού συντασσόμενο συμβόλαιο, βεβαίωση του αρμοδίου οικ. εφόρου περί υποβολής δηλώσεως και καταβολής ολόκληρου του ποσού του κατά το προηγούμενου εδάφιο φόρου".

Γ. Εν προκειμένω και σύμφωνα με το διδόμενο πραγματικό, ακίνητα που είχαν τύχει απαλλαγής από το ΦΜΑ, βάσει των αναφερομένων διατάξεων των παραπάνω νομοθετημάτων και πριν παρέλθει η προθεσμία που προβλέπεται υπ` αυτών (15ετία" και 5ετία), μεταβιβάσθηκαν με δημόσιο αναγκαστικό πλειστηριασμό. Ετσι, ανέκυψε το ερώτημα αν και στην περίπτωση αυτή πρέπει να αρθεί η παρασχεθείσα απαλλαγή από το ΦΜΑ κατ εφαρμογή των προπαρατεθεισών διατάξεων της παρ. 6 του άρθρου 13 του ν. 634/77 και της παρ. 7 του άρθρου 1 του ν. 1075/80.

Καταρχήν θα πρέπει να σημειωθεί ότι και η με δημόσιο αναγκαστικό πλειστηριασμό μεταβίβαση κυριότητας ακινήτου συνιστά, κατά πάγια νομολογία, σύμβαση πώλησης π ιδιόρυθμη σύμβαση πώλησης, η οποία τελειούται με την κατακύρωση στον υπερθεμστιστή (βλ. Α.Π. 392/70 ΝΟΒ 18.1177, 1162/75. ΝΟΒ 24.427, 708/76 ΝΟΒ 25.54.785/76 ΝΟΒ 22.169, Ολου.Α.Π. 1633/83, ΝΟΒ 32.1335 κ.ά.). Η κατακύρωση, η οποία επέρχεται στην αναγκαστική εκτέλεση και με την οποία ολοκληρώνεται ο πλειοτηριασμός αποτελεί κατά την ορθοτέρα άποψη πράξη δημοσίου δικαίου (βλ. Μπρίνια Αναγκ. Εκτέλεση, παρ. 370. Γεσίου. Φαλτσή, Αναγκ. Εκτέλεση 11 παρ. 61 σελ. 236, Μητσόπουλον 2.13.309, Μπέη Δ.7.451 κα. Δ.9.573). Συνεπώς, ο αναγκαστικός πλειστηριασμός δεν δύναται να θεωρηθεί ως πώληση ιδιωτικού δικαίου.

Δ. Από τις προπαρατεθείσες διατάξεις των αναφερομένων δύο νομοθετημάτων (Ν. 634/77 και 1080/80 ) προκύπτει ότι διά της απαλλαγής από το ΦΜΑ ο νομοθέτης θέλησε να διευκολύνει την αγορά ακινήτων για γεωργική ή κτηνοτροφική εκμετάλλευση και για την απόκτηση πρώτης κατοικίας, η δε απαγόρευοη της μεταβίβασης για ορισμένο χρόνο (δεκαπενταετία και πενταετία) αποβλέπει στον αποκλεισμό της εκούσιας μεταβίβασης ( βλ. ΣτΕ 2818/93 ), συνέπεια της οποίας είναι η άρση της απαλλαγής από το ΦΜΑ και όχι και της αναγκαστικής τοιαύτης (με αναγκ. πλειστηριασμό) ανεξάρτητα αν και αυτή συνιστά μεταβίβαση κατά τα αμέσως παραπάνω εκτεθέντα.

Αλλωστε, αυτό φαίνεται και από τη γραμματική διατύπωση του νόμου με τη χρησιμοποίηση του ρήματος "απαγορεύεται η μεταβίβαση και με τη χρησιμοποίηση των μετοχών ο "μεταβιβάζων" ή ο "συνιστών", σε συνδυασμό με την απειλή της άρσης τπς απαλλαγής από το ΦΜΑ καθόσον π απαγόρευση και η απειλή της άρσης απευθύνεται στον αγοραστή για να τον αποτρέψει από μια τέτοια ενέργεια και δεν θα είχε νόημα στην περίπτωση που η μεταβίβαση επέρχεται, παρά τη θέληση του, με αναγκαστικό πλειστηριασμό.

"Κατ` ακολουθία των ανωτέρων επί του προκείμενου ερωτήματος ομόφωνα το Δ` Τμήμα του ΝΣΚ γνωμοδότησε ότι η άρση της απαλλαγής από το ΦΜΑ, σύμφωνα με τις εκτεθείσες διατάξεις, αφορά τις περιπτώσεις που η μεταβίβαση του ακινήτου ή η σύσταση επ` αυτού εμπράγματου δικαιώματος, πλην υποθήκης, είναι εκούσια και όχι όταν αυτή επέρχεται, συνεπεία αναγκαστικού πλειστηριασμού".