Γνωμοδότηση του Ν.Σ.Κ για την οφειλή ΦΜΑ επί ακύρωσης πράξης συνενωσης οικοπέδων. Εγκυκλιο 1021982/54/ΠΟΛ.1099/30.3.95

Αρθρο ΕΓΚΥΚΛΙΟΣ

Με την ακύρωση της πράξης συνένωσης επέρχεται λύση της κοινωνίας και καθένας από τους συγκύριους αναλαμβάνει διαιρετά το τμήμα του ακινήτου που είχε πριν από τη συνένωση.

Αυτό έκρινε το Νομικό Συμβούλιο του Κράτους με τη γνωμοδότηση 78/9.2.95 στην οποία επισημαίνεται ακόμη ότι εφόσον με την ακύρωση της πράξης συνένωσης επέρχεται αυτούσα διανομή του κοινού ακινήτου για τα ατομικώς εξερχόμενα της κοινωνίας μερίδια επιβάλλεται ο προβλεπόμενος επί διανομής φόρος μεταβίβασης.

Η γνωμοδότηση είναι:

"Περίληψη ερωτηματος: Αν οφείλεται ή όχο φόρος μεταβίβασης για την ακύρωση συμβολαιογραφικής πράξης συνένωσης οικοπέδων, η οποία πρόκειται να λάβει χώρα 20 περίπου έτη μετά την κατάρτιση της αρχικής συμβασης.

Με το παραπάνω έγγραφο της ερωτώσης υπηρεσίας όπως διευκρινίσθηκε με το υπ`αριθ. 1036664/114 Α`/Β0013/3.1.1995 έγγραφο της ιδίας δίδονται τα εξής:

Το έτος 1975 με το υπ`αριθ. 44421/15.8.75 συμβόλαιο του συμβολαιογράφου Κατερινης Μ Διατσίδη οι: α) Φωτ. Ελμαλιώτης, β) Χαρ. Κοτσακτσίδης, γ) Σταυρ. Αναστασοπούλου και δ) Κορομυτυά προέβησαν σε συνένωση των ομόρων οικοπέδων τους, όχι κατ`εφαρμογή των διατάξεων του ν.δ/μος 987/1971 και επειδή επί των συνενουμένων ως άνω οικοπέδων υπήρχε και κτίσμα κατέβαλαν τον αναλογούντα φόρο.

Οι προαναφερθέντες προτίθενται σήμερα ν`ακυρώσουν την ως άνω πράξη συνενώσεως και να λάβει ο καθένας διαιρετά ότι κατείχε πριν από την συνένωση.

1. Επι του άνω ερωτήματος το Νομικο Συμβούλιο του Κράτους εγγνωμοδότησε ως ακολούθως:

1. Σύμφωνα με τις διατάξεις της παρ. 1 του άρθρου 1 του α.ν 1521/50 σε κάθε μεταβίβαση ακινήτου ή πραγματικού επί ακινήτου δικαιώματος εξ`επαχθούς αιτίας επιβάλλεται φόρος επί της αξίας αυτών.

Εν τη εννοία του όρου μεταβιβαση για την εφαρμογή του νόμου εκτός των άλλων υπάγεται και η διανομή ακινήτων κ.λ.π μεταξύ των συγκυριών των (αρθρ. 1 παρ. 3).

2. Σύμφωνα με το άρθρο 4 του αυτού ως ανω νόμου όπως αντικαταστάθηκε με το άρθρο 4 του ν.1078/80 ο φόρος μεταβιβάσεως επί της αξίας του ακινήτου δικαιώματος υπολογίζεται με συντελεστή 9% δια το μέχρι 4.000.000 δρχ. τμήμα της αγοραίας ή αντικειμενικής αξίας και 11% δια τα πέραν του ποσού τμήμα αυτής.

Σε περίπτωση δε αυτούσιας διανομής ακινήτων μεταξύ των συγκυριών ο συντελεστής αυτός μειώνεται στο τέταρτο επί ανταλλαγής δε ακινήτων στο μισό.

3. Με το άρθρο 16 παρ.4 του ιδίου ως άνω νόμου όπως αντικαταστάθηκε με το άρθρο 47 παρ. 1 του ν.542/77 ορίζεται:

"Εαν εντος τεσσάρων ετών από της καταρτίσεως του οριστικού συμβολαίου μεταβιβάσεως ακυρωθεί τούτο ένεκαεςν ελλατώματος αφορώντος εις τας νομικάς σχέσεις του πωλητού προς το ακίνητον ή ένεκεν(άλλων)εξαιρετικών λόγων δεν επιβάλλεται φόρος μεταβιβάσεως φόρος περιοράζεται εις το ήμισυ του αναλογούντος τοιούτου επί της αγοραίας αξίας του ακινήτου .

Τυχόν επιπλέον καταβληθές ή βεβαιωθείς φόρος επιστρέφεται".

ΙΙ. Κατά την έννοια της προπαρατεθείσης διατάξεως του άρθρου 16 παρ. 4 του σ.ν. 1521/50 όπως κατά τα ανωτέρω αντικαταστάθηκε η οποία προβλέπει την υπό τους εν αυτή όρους απαλλαγήν της ακυρ;ωσεως οριστικού συμβολαίου μεταβιβάσεως ακινήτου , αναγνωρίσθει η ακυρότης της συμβάσεως η ακυρωθεί αυτή δικαστικώς ή κατ`άλλην νόμιμον διαδικασίαν όπως είναι και η δια συμβολαιογραφικού εγγράφου σύναψις συμβάσεως μεταξύ των αρχικώς συμβληθέντων περί αναγνωρίσεως της ακυρότητας ή ακυρώσεως της αρχικής συμβάσεως μεταβιβάσεως δια κάποιους από τους υπό του αστικού κώδικος και τις κείμενες εν γένει διατάξεις προβλεπομένους λόγους ακυρότητος ή ακυρώσεως τών συμβάσεων εκτος της υποχρεώσεως του Δημοσίου προς επιστροφήν του ημίσεος του δια την καταρτιση του ακυρουμένου συμβολαίου καταβληθέντος φόρου δεν καταβάλλεται υπό των συμβαλλομένων,φόρος μεταβιβάσεως δια την ακύρωση του συμβολαίου τούτου, η οποία απαλλασεται του εν λόγω φόρου (ΣτΕ 1541/80, 2182/81, 4829/83, 3495/86).

Συνεπώς εφόσον η ακύρωση της πράξης συνένωσης των οικοπέδων στην προκειμένη περίπτωση, πρόκειται να λάβει χώρα μετά την παροδο 20 ετών από της καταρτίσεως της αρχικής συμβάσεως, και ανεξάρτητα από τη φύση και τη βασιμότητα των λόγων επί των οποίων αυτή στηρίζεται, δεν μπορεί οπωσδήποτε να τύχει εφαρμογής η προαναφερθείσα διαταξη του άρθρου 16 παρ. 4 του σ.ν. 1521/50 περί της επιβολής του προβλεπομένου δια την ακύρωση φόρου μεταβίβασης.

ΙΙΙ. Εξάλου από τις παρατεθείσες διατάξεις του άρθρου 4 του σ.ν. 1521/50 προκυπτεί ότι επί διανομής ακινήτου μεταξύ των συγκυρίων ο συντελεστής του φόρου μεταβιβάσεως μειώνεται στο τέταρτο (1/4) χωρίς να εξετάζεται κατ`αρχήν αν οι μερίδες τις οποίες παίρνουν με την διανομή οι συγκύριοι είναι ίσες προς τις ιδανικές μερίδες που είχαν στο ακίνητο πριν από τη διανομή. Μόνο στην περίπτωση κατα την οποία συμφωνείται με τη συμβαση περί διανομής του ακινήτου η καταβολή τμήματος από ένα συνιδιοκτήτη ως εκ του ότι η αξία της ιδανικής μερίδας που είχε στο ακίνητο, ο φόρος υπερβαίνει την αξία της ιδανικής μερίδας που είχε στο σκίνητο, ο φόρος μεταβιβάσεως υπολογίζεται προς ακέραιο συντελεστή (9% ή 11%) αναλόγως επί του τμήματος που η αξία της φυσικής μερίδας υπερβαίνει εκείνη της ιδανικής (βλ. ΣτΕ 1999/93).

Κατά το διδόμενο με το ερώτημα πραγματικό,όπως αυτό συμπληρώθηκε με το μεταγενέστερο έγγραφο, οι εν αρχή αναφερομενοι ιδιοκτήτες αυτοτελών γειτνιαζόντων οικοπέδων,το έτος 1975 προέβησαν, άγνωστο για ποίο λόγο στη συνένωση τούτων. Δια της συνενώσεως, οι προαναφερθέντες ιδιοκτήτες κατέστησαν συγκύριοι κατ`ιδανικά μερίδια επί του προκύπτοντος νέου ακινήτου. Ακυρουμένης της πράξης συνέσωσης επέρχεται λύση της κοινωνίας και κάθε ένας εκ των συγκυριών αναλαμβάνει διαρετώς το τμήμα του ακινήτου που είχε πρίν από την συνένωση.

ΙV. Συνεπώς εφόσον με την ακύρωση της πράξης συνένωσης επέρχεται εν τοις πράγμασι αυτούσια διανομή του κοινού ακινήτου,δαι τα ατομικώς εξερχόμενα της κοινωνίας μερίδια,επιβάλεται ο κατά τα ανωτέρω προβλεπομένας επί διανομής φόρος μεταβιβάσεως."